Giá BĐS Hà Nội chạm mốc 128 triệu/m2: Cú sốc hay xu thế tất yếu?

Giá bán bất động sản tại Hà Nội vừa chạm mốc 128 triệu đồng/m2, phản ánh áp lực chi phí đầu vào tăng cao và sự dịch chuyển mạnh mẽ của dòng tiền sang các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực.

Theo báo cáo mới nhất từ Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường đang bước vào giai đoạn “thanh lọc lành mạnh”. Thay vì tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) và đầu cơ ngắn hạn như trước, nhà đầu tư hiện nay trở nên thận trọng hơn, đặt nặng yếu tố pháp lý, năng lực chủ đầu tư và khả năng khai thác thực tế lên hàng đầu.

Cú hích giá bán sơ cấp: Khi chi phí đầu vào “đẩy” giá nhà lên cao

Một thực tế đáng chú ý là dù lãi suất tăng từ cuối quý ³⁄₂₀₂₅ khiến tâm lý thị trường dè dặt, nhưng giá bán sơ cấp vẫn không hề giảm. Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự leo thang của chi phí phát triển dự án.

• Bảng giá đất mới: Việc áp dụng bảng giá đất tiệm cận giá thị trường từ đầu năm 2026 giúp minh bạch hóa giao dịch nhưng lại trực tiếp đẩy chi phí đầu vào tăng mạnh, trong khi giá đất thường chiếm tới 30% giá trị căn nhà.
• Chi phí vận hành: Giá vật liệu xây dựng, nhân công và chi phí tài chính liên tục tăng. Từ tháng ³⁄₂₀₂₆, nhiều chủ đầu tư đã buộc phải điều chỉnh giá bán tăng thêm từ 2 - 5% để bù đắp chi phí.

Toàn cảnh giá BĐS tại các đô thị lớn: Hà Nội dẫn đầu đà tăng

Số liệu từ VARS IRE cho thấy sự phân hóa rõ rệt về mức giá giữa các khu vực trọng điểm:

• Hà Nội: Ghi nhận mức tăng trưởng gây sốc với giá trung bình 128 triệu đồng/m2, tăng 28% so với năm 2025. Nếu mở rộng tính cả khu vực Hưng Yên, mức giá trung bình đạt 87 triệu đồng/m2.
• TP. Hồ Chí Minh: Duy trì mức giá khoảng 110 triệu đồng/m2, có sự nhích nhẹ so với năm trước.
• Đà Nẵng: Đạt mức 91 triệu đồng/m2, tăng khoảng 10%.

Thanh khoản và sự dịch chuyển dòng tiền: Không rút lui mà là “sàng lọc”

Một quan điểm sai lầm là cho rằng dòng tiền đang rút khỏi thị trường. Thực tế, dòng vốn chỉ đang dịch chuyển từ những phân khúc đầu cơ sang những khu vực có nhu cầu ở thực và hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng.

Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường trong quý ¹⁄₂₀₂₆ đạt khoảng 58%, với lượng giao dịch cao gấp 2.6 lần cùng kỳ năm 2025. Điều này chứng tỏ nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn rất lớn nếu sản phẩm đáp ứng được tiêu chí về giá trị và vị trí.

Chi tiết khả năng hấp thụ theo khu vực:

• Hà Nội & Hưng Yên: Nguồn cung tại Hà Nội đạt hơn 2,500 sản phẩm (hấp thụ 69%). Khi tính cả Hưng Yên, tổng nguồn cung 8,500 sản phẩm với hơn 5,200 giao dịch thành công (tỷ lệ 61%).
• TP. Hồ Chí Minh: Tiêu thụ khoảng 3,000 trên tổng số 4,500 sản phẩm mới. Điểm sáng nằm ở các dự án tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu với mức giá dễ tiếp cận dưới 60 triệu đồng/m2.
• Đà Nẵng: Hấp thụ 1,900 trên 3,400 sản phẩm (tỷ lệ 58%), tăng 11 điểm phần trăm so với cùng kỳ.

Tầm nhìn dài hạn: Động lực từ đầu tư công và mô hình “Ly tâm bền vững”

Nhìn về tương lai, thị trường BĐS Việt Nam sẽ không còn tăng trưởng nóng mà phát triển theo chiều sâu. Hai động lực chính sẽ dẫn dắt xu thế này bao gồm:

Thứ nhất, sự đồng bộ pháp lý và đầu tư công: Việc hoàn thiện luật Đất đai, Nhà ở giúp giảm rủi ro pháp lý. Đặc biệt, kế hoạch đầu tư công trung hạn 2026-2030 dự kiến đạt 8.22 triệu tỷ đồng (gấp 2.7 lần giai đoạn trước) sẽ là “cú hích” khổng lồ cho hạ tầng giao thông như cao tốc Bắc - Nam, metro và đường sắt cao tốc.

Thứ hai, xu hướng “ly tâm bền vững”: Thay vì dồn nén vào lõi đô thị, dân cư và dòng vốn đang dịch chuyển sang các đô thị vệ tinh và đại đô thị theo mô hình đa trung tâm. Đây là sự dịch chuyển có định hướng, hướng tới không gian sống “Work - Live - Play” (Làm việc - Sống - Giải trí) hiện đại và đồng bộ.

Lời khuyên chuyên gia: Trong bối cảnh áp lực lãi suất vẫn hiện hữu, nhà đầu tư nên ưu tiên các tài sản có tính thanh khoản cao, pháp lý sạch và các dự án có chính sách hỗ trợ tài chính dài hạn thay vì chạy theo những cơn sốt ảo.

Bạn đánh giá thế nào về mức giá 128 triệu/m2 tại Hà Nội? Liệu đây là điểm đỉnh hay chỉ là khởi đầu cho một chu kỳ tăng giá mới? Hãy chia sẻ góc nhìn của bạn ở phần bình luận!

Nhận tin mới nhất

Đăng ký để không bỏ lỡ tin nổi bật mỗi ngày.

Đăng ký

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Tại sao giá bất động sản sơ cấp tại Hà Nội lại tăng mạnh lên 128 triệu/m2?Giá tăng chủ yếu do chi phí đầu vào tăng cao, đặc biệt là việc áp dụng bảng giá đất mới tiệm cận giá thị trường từ 2026 và sự leo thang của giá vật liệu xây dựng, nhân công.

Dòng tiền trên thị trường bất động sản hiện nay đang dịch chuyển đi đâu?Dòng tiền không rút khỏi thị trường mà dịch chuyển sang các khu vực có nhu cầu ở thực, các dự án có pháp lý minh bạch và những vùng hưởng lợi từ hạ tầng như vành đai, metro, cao tốc.

Xu hướng ‘ly tâm bền vững’ trong bất động sản là gì?Là sự dịch chuyển từ mô hình đô thị đơn cực sang đa trung tâm, nơi cư dân chuyển từ lõi đô thị sang các đô thị vệ tinh hoặc đại đô thị có quy hoạch đồng bộ, đáp ứng mô hình sống Work - Live - Play.

Câu hỏi thường gặp

Tại sao giá bất động sản sơ cấp tại Hà Nội lại tăng mạnh lên 128 triệu/m2?

Giá tăng chủ yếu do chi phí đầu vào tăng cao, đặc biệt là việc áp dụng bảng giá đất mới tiệm cận giá thị trường từ 2026 và sự leo thang của giá vật liệu xây dựng, nhân công.

Dòng tiền trên thị trường bất động sản hiện nay đang dịch chuyển đi đâu?

Dòng tiền không rút khỏi thị trường mà dịch chuyển sang các khu vực có nhu cầu ở thực, các dự án có pháp lý minh bạch và những vùng hưởng lợi từ hạ tầng như vành đai, metro, cao tốc.

Xu hướng ‘ly tâm bền vững’ trong bất động sản là gì?

Là sự dịch chuyển từ mô hình đô thị đơn cực sang đa trung tâm, nơi cư dân chuyển từ lõi đô thị sang các đô thị vệ tinh hoặc đại đô thị có quy hoạch đồng bộ, đáp ứng mô hình sống Work - Live - Play.