Vinaconex thâu tóm Giầy Thượng Đình: Tham vọng bất động sản nghìn tỷ

Vinaconex đăng ký mua 24,03% cổ phiếu GTD nhằm nâng tỷ lệ sở hữu cùng bên liên quan lên 48,03%, mở đường cho siêu dự án bất động sản trị giá gần 10.000 tỷ đồng.

Thị trường chứng khoán và bất động sản vừa ghi nhận một bước đi chiến lược từ Tổng CTCP Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex - HOSE: VCG) khi doanh nghiệp này chính thức đăng ký giao dịch mua cổ phiếu của CTCP Giầy Thượng Đình (GTD). Đây không đơn thuần là một thương vụ đầu tư tài chính mà được giới phân tích đánh giá là nước cờ thâu tóm quỹ đất “vàng” tại trung tâm Hà Nội.

Chi tiết thương vụ M&A: Vinaconex tiến gần mức sở hữu chi phối

Theo thông báo gửi Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội và Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, Vinaconex dự kiến mua vào 2,235 triệu cổ phiếu GTD, tương đương 24,03% vốn điều lệ. Giao dịch này dự kiến diễn ra từ ngày ¹⁵⁄₅ đến ¹²⁄₆ thông qua phương thức khớp lệnh hoặc thỏa thuận.

Điểm đáng chú ý là sự phối hợp với các bên liên quan. Hiện nay, CTCP An Quý Hưng Holdings (tổ chức liên quan của Vinaconex) đã nắm giữ 2,232 triệu cổ phần (24% quyền biểu quyết). Nếu thương vụ này hoàn tất, tỷ lệ sở hữu tổng hợp của Vinaconex và bên liên quan sẽ chạm mốc 48,03% vốn điều lệ của Giầy Thượng Đình.

Đặc biệt, tại Đại hội đồng cổ đông (ĐHĐCĐ) thường niên ngày ⁶⁄₅, các cổ đông GTD đã chấp thuận cho Vinaconex nhận chuyển nhượng cổ phiếu từ nhóm cổ đông hiện hữu mà không cần thực hiện chào mua công khai. Điều này cho thấy sự đồng thuận cao từ phía cổ đông lớn, tiêu biểu là bà Mai Huyền Trang (sở hữu 22,13%), giúp đẩy nhanh tiến độ thâu tóm.

“Mỏ vàng” 3,6 ha tại Nguyễn Trãi và chiến lược chuyển đổi mô hình

Mục tiêu thực sự của thương vụ này nằm ở kế hoạch tái cấu trúc tài sản của Giầy Thượng Đình. Cổ đông đã thông qua việc di dời nhà máy sản xuất từ địa chỉ 277 Nguyễn Trãi (phường Khương Đình, Hà Nội) về khu công nghiệp Đồng Văn, tỉnh Ninh Bình.

Việc giải phóng khu đất 3,6 ha tại vị trí đắc địa này mở ra cơ hội triển khai tổ hợp bất động sản đa năng với quy mô đầu tư khổng lồ lên tới 9.907 tỷ đồng. Đây là bước chuyển mình từ một doanh nghiệp sản xuất thuần túy sang khai thác giá trị bất động sản thương mại.

Chi tiết phân bổ vốn đầu tư siêu dự án

Dự án tại 277 Nguyễn Trãi được hoạch định với cấu trúc sản phẩm cao cấp, tối ưu hóa diện tích:

• Căn hộ và Thương mại dịch vụ: Vốn đầu tư hơn 5.133 tỷ đồng. Quy mô công trình dự kiến cao từ 25 - 40 tầng nổi và từ 4 - 5 tầng hầm.
• Văn phòng cho thuê: Vốn đầu tư gần 1.400 tỷ đồng, chiều cao tương đương khối căn hộ.
• Hệ thống giáo dục: Đầu tư 492 tỷ đồng xây dựng trường học liên cấp (1, 2, 3) với quy mô 8 - 12 tầng nổi và 2 - 3 tầng hầm.

Bài toán tài chính và rủi ro đòn bẩy

Về cơ cấu nguồn vốn, doanh nghiệp dự kiến sử dụng 1.981 tỷ đồng vốn tự có (chiếm 20%), trong khi 80% còn lại (khoảng 7.925 tỷ đồng) sẽ huy động từ vốn vay. Trong bối cảnh lãi suất biến động, việc sử dụng đòn bẩy tài chính cao (80%) đòi hỏi Vinaconex và GTD phải có chiến lược quản trị dòng tiền cực kỳ chặt chẽ để đảm bảo tiến độ dự án.

Góc nhìn chuyên gia: Bước đi chiến lược hay mạo hiểm?

Việc một tập đoàn xây dựng như Vinaconex thâu tóm một doanh nghiệp sản xuất có quỹ đất lớn là mô hình M&A điển hình để mở rộng quỹ đất (land bank) mà không phải trải qua quy trình đấu giá phức tạp. Với kinh nghiệm triển khai các dự án hạ tầng và dân dụng quy mô lớn, Vinaconex hoàn toàn có khả năng hiện thực hóa tổ hợp 9.907 tỷ đồng này.

Tuy nhiên, thách thức sẽ nằm ở khâu pháp lý chuyển đổi mục đích sử dụng đất và áp lực trả nợ vay. Nếu vận hành trơn tru, đây sẽ là cú hích tăng trưởng mạnh mẽ cho cả VCG và GTD trong những năm tới.

Bạn đánh giá thế nào về tiềm năng của siêu dự án tại 277 Nguyễn Trãi? Liệu tỷ lệ vay vốn 80% có gây rủi ro cho Vinaconex? Hãy chia sẻ quan điểm của bạn ở phần bình luận bên dưới!